Péimmo - l'immobilier péi
Particulier - Vous n'avez pas de société IS. Ce n'est pas un obstacle mais une opportunité.
En créant une SCI IS, vous accédez au CIOP et récupérez 35 % du prix de revient HT d'un logement neuf à La Réunion en crédit d'impôt restituable par le Trésor.
35%
du prix de revient HT remboursé en crédit IS via le CIOP
7
programmes livrés • 100 % sortis de terre - norme RTAA DOM
2029
fenêtre légale garantie • LOI nº2025-127 • 14/02/2025
🧑💼
Particulier - Vous n'avez pas de société IS. Ce n'est pas un obstacle mais une opportunité..
En créant une SCI ayant opté pour l'IS (Art. 239 CGI), vous accédez au CIOP et récupérez 35 % du prix de revient HT d'un logement neuf à La Réunion en crédit d'impôt restituable par le Trésor. Votre guide personnalisé vous guide étape par étape, de la création de la SCI IS jusqu'à la sélection du bien éligible.
Guide Défiscalisation IS 2026 · Profil Particulier SCI IS
De la création de votre SCI IS à la sélection du bien éligible — guide complet pour les particuliers souhaitant accéder à la défiscalisation IS via une SCI.
Les 3 étapes de création d'une SCI IS (statuts → RCS → option IS)
Calcul du crédit d'impôt CIOP applicable à votre SCI IS
Avantages de l'amortissement comptable en SCI IS
Points de vigilance : irrévocabilité de l'option IS
Explication des dispositifs
Le CIOP - Crédit d'Impôt Outre-Mer Productif
CIOP, c'est quoi, concrètement ?
Le CIOP est un crédit d'impôt remboursable accordé aux entreprises soumises à l'IS qui investissent dans l'immobilier neuf à La Réunion. Son caractère remboursable est son atout majeur : si le crédit d'impôt dépasse votre IS dû, l'État vous rembourse la différence en cash. Vous n'avez pas besoin d'avoir un IS élevé pour en profiter pleinement.
35%
Taux du crédit d'impôt IS
à La Réunion
100%
Remboursable par
le Trésor public
3 295 €
Plafond HT/m²
de surface habitable
5 ans
Durée minimale
de location obligatoire
250 k€
Seuil d'agrément
préalable obligatoire
Qui peut en bénéficier ?
Texte officiel - Art. 244 quater W – I :
« Les entreprises imposées d'après leur bénéfice réel ou exonérées en application des articles 44 sexies, 44 sexies A, 44 septies, 44 octies, 44 octies A, 44 duodecies, 44 terdecies à 44 septdecies peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt au titre des investissements productifs neufs qu'elles réalisent dans les départements d'outre-mer… »
• Toute société soumise à l'IS (SARL, SAS, SA, SCI à l'IS, EURL à l'IS…)
• L'entreprise doit exercer une activité éligible (location de logements neufs à usage de résidence principale)
• Elle doit être à jour de ses obligations fiscales et sociales
• Elle ne doit pas être en difficulté au sens du règlement (UE) n°651/2014
• Elle doit avoir déposé ses comptes annuels auprès du greffe compétent (si obligation légale)
✅ Bonne nouvelle pour les investisseurs métropolitains
Une société existante en métropole peut créer une filiale SCI à l'IS domiciliée à La Réunion (code APE 6820A – location de logements) pour réaliser l'investissement et bénéficier du CIOP.
Aucune condition de chiffre d'affaires n'est imposée pour le CIOP logement.
Le Girardin IS - Déduction du résultat imposable
Girardin IS, c'est quoi, concrètement ?
Le Girardin IS permet à une société soumise à l'IS de déduire directement de son résultat imposable le montant de son investissement productif à La Réunion. Ce n'est pas un crédit d'impôt : c'est une déduction extra-comptable qui réduit la base taxable à l'IS.
⚠️ Différence fondamentale avec le CIOP
Le Girardin IS n'est pas remboursable. Si la déduction crée un déficit fiscal, celui-ci est reportable sur les exercices suivants (Art. 209 – I CGI). L'avantage dépend directement du taux IS effectif de la société (25 % en régime normal).
100%
Du montant investi
déduit du résultat IS
25%
Économie IS effective
(taux IS normal 2026)
<20M€
Plafond CA de l'entreprise
exploitante
5/7 ans
Durée de conservation
selon DNI du bien
250 k€
Seuil d'agrément
préalable obligatoire
🥇 Les 6 règles d'or à retenir
01
Expertise locale exclusive
Pour un même investissement locatif résidentiel, le CIOP génère 35 % de crédit d'impôt remboursable contre seulement 25 % d'économie IS non remboursable en Girardin IS. Le CIOP est systématiquement à privilégier pour le logement neuf.
Art. 244 quater W – I CGI
02
Pas besoin d'IS préexistant pour le CIOP
Le CIOP est remboursable : même si votre société a un IS nul ou insuffisant, l'État rembourse l'excédent en cash. Un particulier peut créer une SCI IS à La Réunion pour 1 € et recevoir des dizaines de milliers d'euros du Trésor.
Art. 244 quater W – VI CGI
defiscalisation.com
03
L'amortissement SCI IS efface l'IS locatif pendant 15 à 25 ans
La SCI à l'IS peut amortir le bien (2 à 4 %/an), réduisant son résultat imposable à zéro ou en déficit pendant des décennies. C'est l'avantage décisif de la SCI IS par rapport à la location nue à l'IR.
Art. 39 – I – 2° CGI
04
Anticiper l'agrément préalable dès 250 000 €
Tout investissement dépassant 250 000 € nécessite un agrément préalable du Ministre chargé du budget. Délai : 3 mois. À intégrer impérativement dans le calendrier de l'opération, avant la signature du contrat VEFA.
Art. 244 quater W – VII CGI
Art. 217 undecies – II CGI
05
La fenêtre d'opportunité se ferme le 31/12/2029
Les deux dispositifs ont été prolongés jusqu'au 31 décembre 2029 par la loi de finances pour 2025 (LOI n°2025-127 du 14/02/2025, art. 33 et 34). Il reste donc 4 exercices fiscaux pour agir. Chaque exercice sans investissement est une opportunité perdue.
LOI n°2025-127 du 14/02/2025
06
Anticiper la fiscalité IS à la revente dès l'acquisition
La SCI à l'IS est imposée à 25 % sur la plus-value calculée sur la valeur nette comptable (amortissements déduits inclus) lors de la revente. Contrairement à l'IR, il n'y a pas d'exonération progressive. Prévoir une stratégie de sortie (donation, conservation, apport à holding) dès l'acquisition.
Art. 39 duodecies CGI
Art. 219 CGI
Pourquoi Péimmo
L'Immobilier Péi. Votre partenaire local.
Péimmo est la marque de l'agence réunionnaise de la société Halfon & Co Immobilier, spécialisée dans les dispositifs de défiscalisation IS à La Réunion. Nous connaissons les programmes, les promoteurs, les règles fiscales et le marché local.
🏝️
Expertise locale exclusive
Agence implantée à La Réunion, spécialisée dans les dispositifs CIOP et Girardin IS. Nous connaissons chaque programme, chaque quartier, chaque promoteur.
📋
Portefeuille de biens éligibles
Accès direct à des biens éligibles au CIOP - certains disponibles immédiatement, d'autres en VEFA. Pas d'intermédiaire, pas de délai de recherche.
🧮
Simulation IS personnalisée
Votre conseiller Péimmo calcule précisément votre avantage fiscal IS lors d'un appel ou d'un RDV en ligne - gratuit et sans engagement.
⚖️
Cadre 100 % légal · Droit français
La Réunion est un département français. Investissement en euros, sous droit français, avec les garanties du CGI. Aucun risque de change ni d'instabilité juridique.
🤝
Accompagnement de A à Z
De la qualification fiscale à la signature de l'acte, Péimmo vous accompagne à chaque étape - en coordination avec votre expert-comptable et votre notaire.
📅
Fenêtre 2026–2029 garantie
Les dispositifs CIOP et Girardin IS sont prorogés jusqu'au 31/12/2029 par la LOI n°2025-127 du 14/02/2025. Chaque exercice non optimisé est une perte définitive.
Notre partenaire promoteur
20 ans de programmes neufs à La Réunion. 100 % livrés.
Programme partenaire
Actif à La Réunion depuis 2005 · Spécialiste des programmes neufs RTAA DOM
20 ans
d'expérience en construction neuve à La Réunion
20
programmes réalisés
100 % sortis de terre
200
logements et villas construits · livrés conformes
0
programme non livré
zéro défaillance en 20 ans
Tous les programmes sont construits selon la norme RTAA DOM (Réglementation Thermique Acoustique et Aération des Départements d'Outre-Mer), garantissant la qualité constructive, le confort thermique et l'éligibilité aux dispositifs de défiscalisation.
Ce partenariat de longue date entre Péimmo et son promoteur vous garantit un accès privilégié à des biens éligibles CIOP de qualité certifiée, avec un historique de livraison irréprochable sur 20 ans.
🏝️
Biens disponibles dès maintenant : Péimmo dispose de biens éligibles au CIOP dans son portefeuille - certains livrés et immédiatement disponibles à la location, d'autres en VEFA pour les programmes 2025. Votre conseiller vous présentera les disponibilités lors de votre simulation personnalisée.
NOS PROGRAMMES ÉLIGIBLES
Des biens réels. Déjà sortis de terre.
Tous nos programmes sont construits par un promoteur réunionnais actif depuis 20 ans à La Réunion - 100 % des programmes livrés, conformes à la norme RTAA DOM. Certains biens sont disponibles immédiatement, d'autres en VEFA pour les programmes à venir.
Résidence Côte Ouest
601 rue des Argonautes
97434 La Saline Les Bains
Résidence Les Jacques
67 rue Eugène Michel
97413 Saint-Joseph
Résidence Perle Océan
61 chemin Bottard
97434 Saint-Gilles-les-Bains
Résidence Sable d'Or
104 jardin du Lagon
97434 Saint-Gilles Les Bains
Résidence Perle Bleue
85 rue du Général de Gaulle
97460 Saint-Leu
Résidence du Buisson
87 chemin du Buisson
97436 Saint-Leu
Résidence Villa de Jade
2 impasse des Pailles en Queue · 97426 Les Trois-Bassins
⭐ Témoignage coup de cœur
L'avis qui résume le mieux l'expérience Péimmo × Halfon & Co
⭐ Témoignage sélectionné · Investisseur IS · Paris 8e · Signé 2023
« J'avais une SAS qui générait un IS conséquent et je cherchais une solution sérieuse pour l'optimiser. J'ai rempli un formulaire en ligne sur la page de Péimmo qui parlait du lancement d'un nouveau programme VEFA à Saint-Joseph - le titre m'avait accroché : "Réduisez votre IS de 35 % avec un logement neuf à La Réunion". Le premier rendez-vous avec l'équipe Halfon & Co m'a bluffé : simulation personnalisée, présentation du programme, visite virtuelle du chantier. Tout était carré. Le crédit d'impôt a été remboursé par le Trésor 9 mois après la livraison. Je n'aurais jamais cru que c'était aussi simple depuis Paris. »
Thomas M.
Dirigeant SAS · Secteur tech · Paris 8e · Signature VEFA : oct. 2023 ·
Livraison : mai 2025
★★★★★ · Vérifié · Avis déposé mars 2026
+ 89 400 €
Crédit d'impôt IS remboursé
par le Trésor public
T3 · 81 m²
Programme VEFA · Saint-Denis
Livré en 19 mois · Loué en 5 semaines
2e bien en cours
Thomas a signé un 2e programme
VEFA à Saint-Paul - lancement 2025
🏢 Dirigeants & sociétés IS
Gérants de SARL, présidents de SAS, associés de SCI à l'IS - le CIOP taillé pour l'optimisation IS
⚕️ Professions libérales
Médecins, avocats, chirurgiens-dentistes, experts-comptables - le CIOP comme levier d'optimisation IS via SEL ou SCI
👔 Cadres supérieurs & investisseurs patrimoniaux
Directeurs, managers, cadres dirigeants - investissement via SCI IS ou en direct
💬 Ce que nos clients disaient avant d'investir - et ce qu'ils pensent aujourd'hui
« La Réunion, c'est trop loin, je ne peux pas gérer ça depuis Paris. »
« Honnêtement, je n'ai rien géré. La gestion locative est 100 % déléguée à une agence réunionnaise partenaire. Je reçois un rapport mensuel et les loyers sur mon compte. C'est plus simple que mon appartement à Paris. »
Claire D. · SCI IS · Paris 15e · Investissement 2024
« Le CIOP, ça semble trop beau pour être vrai. »
« J'ai pensé la même chose. Mais c'est du droit fiscal français, codifié à l'article 244 quater W du CGI. Mon avocat fiscaliste l'a validé avant que je signe. Le virement du Trésor public est arrivé 9 mois après la livraison. C'est réel. »
Alexandre B. · Avocat · SCP IS · Paris 2e · Investissement 2024
« J'ai peur que le bien ne soit pas loué dans les 12 mois. »
« Le marché locatif réunionnais est très tendu. Mon T3 à Saint-Denis a été loué en 6 semaines. L'agence partenaire avait déjà des candidats locataires avant même la livraison. En moyenne, nos biens sont loués en moins de 2 mois. »
Sophie B. · SARL IS · Paris 12e · Investissement 2023
« Est-ce que le promoteur est vraiment fiable ? »
« C'est la question que je me suis posée. Ce qui m'a rassuré, c'est que le promoteur partenaire de Péimmo opère à La Réunion depuis plus de 20 ans - bien avant la création de Péimmo. Son track record sur l'île est vérifiable. Mon bien a été livré dans les délais contractuels. »
Jean-Louis P. · SCI IS · Neuilly-sur-Seine · Investissement 2023
LA RÉUNION VS MÉTROPOLE
Comparaison fiscale exhaustive
🎯 La question centrale : pourquoi investir à La Réunion plutôt qu'en métropole ?
En métropole, les dispositifs de défiscalisation immobilière IS sont quasi inexistants. Le Pinel IS a été supprimé fin 2024. Le Denormandie est réservé à l'IR. La Réunion offre, grâce à son statut de DOM, des avantages fiscaux IS sans équivalent en France hexagonale - avec la sécurité juridique du droit français et la monnaie euro.
35%
Crédit d'impôt IS CIOP
La Réunion
Art. 244 quater W CGI
+10 pts
Écart de rendement fiscal
vs meilleur dispositif métro IS
2029
Fenêtre d'opportunité
garantie jusqu'au 31/12
€
Zone euro · Droit français
Sécurité juridique totale
🏙️ Investissement IS en Métropole
🏙️ Investissement IS à La Réunion (CIOP)
Le CIOP est l'opportunité fiscale IS la plus puissante disponible en France en 2026
En 2026, aucun dispositif fiscal IS en France métropolitaine ne permet d'obtenir un crédit d'impôt remboursable en numéraire sur un investissement immobilier. Le CIOP (art. 244 quater W CGI) offre à toute société IS - quelle que soit sa taille ou son secteur d'activité - un retour garanti de 35 % du prix de revient HT versé directement par le Trésor public, tout en constituant un patrimoine immobilier de qualité à La Réunion, territoire français en zone euro, sous droit français.
35%
Crédit d'impôt IS
remboursable cash
0 €
IS minimum requis
pour en bénéficier
€
Zone euro
Droit français
2029
Fenêtre garantie
jusqu'au 31/12
5 ans
Conservation
minimale
12
Risques identifiés
tous mitigables
🎯 En une phrase : Investir à La Réunion via le CIOP en 2026, c'est recevoir 35 centimes d'euro du Trésor public pour chaque euro investi dans un logement neuf, tout en constituant un patrimoine immobilier valorisé à ~285 000 € pour un investissement net de ~148 000 € - avec la sécurité juridique du droit français et la stabilité de la monnaie euro. Aucun dispositif métropolitain n'offre un avantage comparable pour les sociétés IS.
POURQUOI LA RÉUNION
🌋 Pourquoi La Réunion ?
🏝️ La Réunion : un marché immobilier dynamique avec des fondamentaux solides
Au-delà des avantages fiscaux, La Réunion présente des caractéristiques démographiques, économiques et géographiques qui en font un marché immobilier structurellement porteur. Un investissement à La Réunion, c'est à la fois une optimisation fiscale ET un investissement immobilier de qualité.
Le marché immobilier réunionnais en chiffres - 2025/2026
~900k
Habitants en 2026
+0,8 %/an
3 500–5 000€
Prix moyen m² neuf
selon secteur (TTC)
4–6 %
Rendement locatif brut
appartements neufs
10–15k
Logements manquants
par an (déficit structurel)
🏆 Les 9 atouts structurels de La Réunion
🇫🇷
Territoire français - Sécurité juridique totale
La Réunion est un département français (974). Droit français applicable intégralement. Monnaie euro. Tribunaux français. Notaires français. Aucun risque politique ou de change.
📈
Démographie dynamique - Déficit structurel de logements
La Réunion compte ~900 000 habitants en 2026 avec une croissance démographique soutenue (+0,8 %/an). Le déficit de logements est estimé à 10 000 à 15 000 unités par an. La demande locative est structurellement excédentaire.
🌡️
Climat tropical - Attractivité touristique permanente
Température moyenne de 25 °C toute l'année. Plus de 500 000 touristes par an. Classement UNESCO (Pitons, cirques et remparts). Attractivité résidentielle et touristique permanente soutenant la demande locative.
💶
TVA réduite à 8,5 % - Coût d'acquisition allégé
La TVA applicable aux logements neufs à La Réunion est de 8,5 % (contre 20 % en métropole). Soit ~34 000 € d'économie sur un bien à 276 780 € HT. Cela réduit le coût d'acquisition TTC et améliore la rentabilité globale.
🏗️
Marché VEFA structuré - Promoteurs locaux solides
Un tissu de promoteurs immobiliers réunionnais expérimentés (Vinci Immobilier Réunion, Nexity Réunion, Réunion Habitat…) propose des programmes VEFA conformes aux normes RTAA DOM et éligibles au CIOP. Livraisons sécurisées par garanties légales.
📊
Rendement locatif brut attractif
Les rendements locatifs bruts à La Réunion sont de 4 à 6 % selon les secteurs (Saint-Denis, Saint-Paul, Saint-Pierre, Saint-Gilles). Supérieurs aux grandes métropoles françaises (Paris : 2,5–3,5 %, Lyon : 3–4 %).
🏦
Financement bancaire accessible
Les banques réunionnaises (BDR, Crédit Agricole Réunion, BRED) financent couramment les acquisitions VEFA éligibles au CIOP. Le remboursement CIOP peut être anticipé comme source de remboursement partiel du prêt. Taux similaires à la métropole.
🌍
Carrefour de l'Océan Indien - Hub économique régional
La Réunion est le principal hub économique de l'Océan Indien. Zone franche régionale, port en eau profonde, aéroport international (Roland Garros). Économie diversifiée : tourisme, agriculture, services, BTP, numérique. PIB/habitant parmi les plus élevés des DOM.
⚡
Transition énergétique - Objectif 100 % ENR 2030
La Réunion vise 100 % d'énergies renouvelables en 2030 (PRERURE). Les logements neufs intègrent des normes RTAA DOM (isolation thermique tropicale, panneaux solaires). Valorisation patrimoniale à long terme des biens neufs conformes.
POURQUOI MAINTENANT
Fenêtre d'opportunité 2026 - 2029
Il reste 4 exercices fiscaux pour profiter du CIOP
Le CIOP est garanti jusqu'au 31 décembre 2029 (LOI n°2025-127 du 14/02/2025, art. 33). Chaque exercice fiscal sans investissement est une opportunité définitevement perdue.
2025
Exercice passé
Opportunité perdue
2026
Exercice en cours
Agie maintenant
2027
Exercice futur
Planifier
2028
Exercice futur
Planifier
2029
Dernier exercice
Date limite : 31/12
🎯 Action immédiate recommandée : Identifier un programme éligible à La Réunion, créer la SCI IS (300 €, 48h en ligne), mandater un expert-comptable local, et signer le contrat VEFA avant la fin de l'exercice 2026.
La signature du contrat VEFA suffit à cristalliser le droit au CIOP pour l'exercice concerné.
Simulation personnalisée gratuite
Téléchargez votre guide & prenez RDV
Remplissez ce formulaire pour recevoir votre guide personnalisé et être contacté par un conseiller Péimmo pour votre simulation IS gratuite.
Péimmo · L'Immobilier Péi - Marque de l'agence Halfon & Co Immobilier
Agence immobilière spécialisée dans les dispositifs de défiscalisation IS à La Réunion
Halfon & Co Immobilier SAS au capital de 1 000 €, 60 rue François 1er 75008 Paris, RCS Paris n° 914 593 918,
Carte professionnelle Transactions sur immeubles et fonds de commerce n° CPI 7501 2023 000 000 138 délivrée par CCI PARIS ÎLE DE FRANCE,
numéro de TVA FR 93 91 45 93 918, assurée en responsabilité civile professionnelle par Groupama Pro
dont le siège est sis 2, AV DE CHATEAUDUN 41013 BLOIS CEDEX, sur le territoire national sous le n° de contrat 423428600001.
N’ayant aucun lien capitalistique ou juridique avec une banque ou une société financière,
Cette page est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé.
Consultez un expert-comptable ou un avocat fiscaliste avant toute décision d'investissement.